上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法

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上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法

上海市房屋土地管理局 市财政局


上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法
上海市房屋土地管理局 市财政局



第一条 (目的)
为了进一步深化本市国有土地使用制度的改革,增强政府对土地供给的宏观调控力度,盘活土地存量,规范供地方式,优化投资环境,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称收购,是指由上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)依法征用土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为。
本办法所称储备,是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发,并予以储存的行为。
本办法所称出让,是指市政府依法将储存土地的使用权在一定年限内有偿让与土地使用者的行为。
第三条 (适用范围)
本办法适用于本市范围内未经土地使用权出让的国有土地或土地使用权出让后应当依法收回的国有土地。
第四条 (基本原则)
国有土地使用权收购、储存、出让应当遵守我国有关法律、法规。
第五条 (资金来源)
收购国有土地使用权的补偿费和土地前期开发所需的有关费用,由市财政局多渠道筹措,并由市财政局管理、监督,开列专户,单独核算,独立结报。
第六条 (主管部门)
市房地局、市财政局分别负责本市国有土地使用权收购、储存、出让和资金管理工作。
第七条 (收购、收回范围)
(一)可依法收回的国有土地使用权范围:
(1)用地单位已经撤销或者迁移;
(2)未经原批准机关同意,连续二年未使用的;
(3)土地使用者擅自改变土地用途,责令限期改正,逾期拒不改正的;
(4)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;
(5)土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的;
(6)土地使用者违反出让合同规定,依法解除出让合同的。
(二)其他可以收购的国有土地使用权范围:
(1)列入市政府旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集(建筑面积占总量70%以上,其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50%以上)地区;
(2)经上海市经济委员会、上海市环境保护局核定的“三废”企业用地和符合产业结构调整规划的企业用地;
(3)由于规划调整,致使国有土地使用权出让合同无法履行,土地使用者提出解除国有土地使用权出让合同的。
第八条 (储备原则)
(一)地价趋升原则:
储备土地要综合规划用地性质、升值趋势等潜在价值因素,避免风险,确保国有资产安全性。
(二)平价原则:
收购土地的价格以当前土地市场相应价的平价计算。
(三)效益原则:
储备土地目的是调节土地市场供应关系,使国有土地在滚动开发中增值,提高经济效益。
第九条 (收购、回收程序)
(一)由市房地局所属的上海市土地发展中心(以下简称土发中心)在第七条规定的范围内选择,并向市房地局、市财政局提出开发评估和可行性报告。
(二)市房地局、市财政局根据房地产市场、地块的实际情况和报告提出的开发成本,全面审定土发中心上报的可行性报告,对经确认的收购地块,市房地局和市财政局联合发文予以批准。
(三)由市房地局依法收回用地者的土地使用权,注销土地使用证,由市财政局组织筹措收购和前期开发资金。
第十条 (前期开发部门)
按本办法收回国有土地使用权的地块,由土发中心负责对地块进行非盈利性的前期开发。
第十一条 (签订前期开发合同)
市房地局和市财政局与土发中心应就土地前期开发签订土地前期开发合同。土地前期开发合同应当包括下列内容:
(一)双方当事人;
(二)开发地块座落、面积;
(三)开发成本、费用;
(四)开发的具体要求;
(五)开发资金及拨付时间、开发期限;
(六)违约条款和双方认为需要约定的其他内容。
第十二条 (验收与储存)
土发中心完成土地前期开发后,应当报市房地局、市财政局验收。经验收合格后,土发中心负责将地块交付市政府,并由市房地局、市财政局代表市政府对地块登记注册,分别对土地和资金予以储存。
第十三条 (出让)
储存地块由市房地局根据土地开发利用计划和房地产市场的实际情况,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市利用外
资开发经营内销商品住宅规定》等法律、法规的有关规定实施出让。
第十四条 (增值资金的分配管理)
储存的国有土地使用权出让后,经市财政局清算,其增值资金一次上交市财政局专户储存、专项管理。经市财政局审定,也可继续用于国有土地使用权地块的收购及前期开发。
经批准,由市、区、县政府共同出资、收购和进行前期开发、储存的地块,其增值资金按出资比例分配。
储存地块的原土地使用权出让收入的分配,按市政府的现行规定执行。
第十五条 (开发商储备)
房地产开发企业受让国有土地使用权后,按土地出让合同规定建设期满而尚未开发的地块,经市房地局、市财政局审核同意可对受让地块以城市绿地方式进行土地储备后再行开发。对一次性支付上述地块土地出让金有困难的,可向市财政局申请,经核准后办理储备期分期付款。
第十六条 (具体应用解释)
本办法在执行中的有关问题,由市房地局、市财政局分别负责解释。
第十七条 (施行时间)
本办法自发布之日起施行。



1997年3月13日
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  雇佣关系与承揽关系是实践中经常会碰到,又比较容易混淆的两种不同的法律关系。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)对二者采取了不同的归责原则。雇佣关系适用无过错原则,即雇员在从事雇佣活动中致人损害或遭受人身损害,不论雇主是否尽到合理义务、是否存在过错,都应当承担赔偿责任,在承担赔偿责任后,雇主可以对过错人行使追偿权;承揽关系则适用过错责任原则,即承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的,定作人一般不承担赔偿责任,只有定作人对定作、指示或者选任有过失的情况下,才承担相应的赔偿责任。不同关系,当事人在实体权益、举证责任等方面存在很大的差异,因此在人身损害赔偿案件中,如何正确区别二者就显得尤为必要。
然而十分遗憾的是,《解释》在对雇佣关系与承揽关系的民事责任作出不同规定的同时,对何谓雇佣关系、何谓承揽关系以及二者之间的区别却没有作出较为具体的规定。实际情况是非常复杂的,在缺乏具体判断标准的情况下,二者之间界限更显得错综模糊、难以辨认。不同法官、不同法院只能依据自己对法律的把握并结合个案,对二者的内涵、特征以及区别作出个人的理解。这种理解必然存在不一致,甚至是错误的认识。例如,有的理解为“雇主一定要为雇员提供劳动工具和设备” ,也有的理解为“在……指定的场地内为其进行工作……由此……形成了雇佣关系” .这样造成了同案不同判,影响了法律适用上的统一性和可预测性,极大地损害了司法权威。鉴于此,笔者在此提出一点拙见,希望能够引起大家共鸣,以期为审判实践和立法工作提供一点参考。

一.目前区分雇佣关系与承揽关系的难题

区分雇佣关系与承揽关系的标准很多,也形成了传统的区分理论体系,但是在经济生活以及司法实践中,传统的区分理论体系并不能很好的发挥作用,界定雇佣关系与承揽关系困难重重。笔者认为主要存在以下几个难题:

1、有无工作成果的认定困难。

雇佣关系不要求以工作成果为交付,注重的是提供劳务的过程和提供的劳务;承揽关系以交付定做人所要求的劳动成果为获得报酬的条件,因此有没有工作成果就是二者的一个首要区别,但是有无工作成果的认定也很困难,虽然雇佣关系不注重结果只注重提供劳务的过程,但是并非任何过程都没有结果,有的过程也会产生结果,这就给雇佣关系和承揽关系的区分带来了困难,即使是有成果的情况下认定也很困难,特别是没有物化成果的情况下,承揽关系和雇佣关系外的表现就没什么不同,这样二者就很难进行区分。而且,雇佣关系虽然不追求工作成果,但是也有要求交付一定成果作为获得报酬条件的雇佣关系,在这种情况下,对二者进行区分存困难。

2、是否具有控制、监督关系的认定困难。

在雇佣关系中,雇主与雇员之间具有控制、监督关系,雇员受雇主的指示、监督、管理,行为受雇主的控制、支配,二者地位是相对不平等的;而承揽关系中,定作人与承揽人之间不具有这种控制、监督关系,虽然定作人对承揽人在履行合同的事项可以进行监督检查,但是这种检查和监督不得妨碍承揽人的正常工作秩序,因此二者在法律地位上是平等的。虽然,在理论上,劳务需求者与劳务提供者是否具有控制、监督关系比较容易辨别,但是,在实践中,由于工业化的程度越来越高,各种职业渐趋专门化,雇主很难对雇工提供劳务服务的活动做具体的指导或控制,而且,雇主也不可能事必躬亲,对雇员的任何行为都作出指示、支配。在现代社会,雇主的控制方式从直接控制转向间接控制方式,这种控制方式并非是对雇员的工作进行具体的、现实的控制,比如非典型用工,非典型雇佣形式是指所从事的工作是通过职业中介机构所安排的,并且往往工作的地点,时间与数量具有潜在的不可预期性。这种模式下,控制因素是很模糊的,很难从控制因素中去判断雇佣关系还是承揽关系。在外在表现形式上,其表现的是雇员独立自主的完成工作的情况,往往会认为雇主与雇员之间不具有控制、从属关系,从错误的认定是承揽关系;然而另一方面,在承揽关系中,定作人可以对承揽人作出指示,在有些时候,这种指示也比较具体、细致,根据《中华人民共和国合同法》第二百六十条,承揽合同的承揽人同样可能受定作人的监督,定作人基于最基本的权利,有一定的监督权。而这种外在表现形式经常会与雇佣关系中的控制、监督权产生混淆,使得认定为雇佣关系。因此两者的区分比较困难,需要分清楚控制、监督的内在含义,不能光看表面。

3、提供劳动工具、工作场所方面的认定困难。

在雇佣关系中,一般情况下,由雇主为雇员提供劳动工具、工作场所等工作条件,但是在有些情况下,雇主要求雇员完成的工作,不需要某些特定的劳动工具、工作场所等,有的情况下,雇员会自备工具、场所,这就没有表现雇佣关系中雇主向雇员提供劳动工具、工作场所的表征;而另一方面,承揽关系中,一般情况下,定作人是不提供劳动工具和工作场所的,是由承揽人自行解决的,但是,在有些情况下,定作人也会给予一定的方便,向承揽人提供一定的劳动工具等工作条件。因此若仅以工具、场所的提供者为标准来区分承揽关系和雇佣关系,则可能导致判断混乱。

4、时间长短的情况下认定困难。

雇佣关系一般都是比较长期的、稳定的,而承揽关系一般都是短期、临时的,但这都是一般情况,并不是绝对的,有的雇佣关系时间较短,比如临时性的雇佣关系,这种情况下雇佣关系的时间就比较短。而有时候,承揽关系也可以表现为长期的、稳定的,比如大型工程的承揽和规定定期交付工作成果的承揽关系。这也造成了认定雇佣关系与承揽关系的困难。

这些区分难题使得我们区分雇佣关系与承揽关系,认定两者的界限时存在障碍,因此应对区分标准进行主次划分,并确定适用的先后顺序,才能更好的区分两者,也急需加强立法,一一列出,确定区分标准的适用规则,并对几种比较典型的案件作出定性规定,以供各地法院审理案件时把握,解决两者之间的模糊状态及司法实践中的问题。

二.区分雇佣关系和承揽关系的方法

区分雇佣关系和承揽关系可以从多角度进行分析。第一,从主体角度看,雇佣关系为一般民事关系,其主体没有特殊性要求,受雇人必须亲自完成雇佣劳动,不能再雇佣他人。而承揽关系为商事关系,其主体一般为商事主体,尤其是承揽人一般要求其具备特殊的技能、工具甚至资质等,必要时承揽人可以雇佣工作人员。第二,从利益关系看,一般的,因承揽人具备特殊的技能、工具甚至资质等,故承揽人的报酬利益高于受雇人的报酬利益。而根据高风险高收益的原则,受雇人不承担结果不发生之风险,而承揽人则应自己承担承揽工作过程中的风险。第三,从工作性质看,雇佣关系中所从事的工作,多为劳务,至于该劳务是否达到雇佣人预期之结果,并非所问,即雇佣关系建立后,受雇人按约定付出了劳动,就应当获得报酬,无论雇佣劳动是否取得实际效果。而承揽关系中所完成的工作体现为成果,承揽人只有按照约定提供了工作成果,才能取得报酬利益,否则即便承揽人付出了劳动,也不能索要报酬利益。

(作者单位:广西天峨县人民法院)

印发《惠州市现代产业100强专项资金管理办法》的通知

广东省惠州市人民政府办公室


印发《惠州市现代产业100强专项资金管理办法》的通知

惠府办〔2011〕72号


各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《惠州市现代产业100强专项资金管理办法》业经十届165次市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市发展改革局、财政局反映。


惠州市人民政府办公室
二○一一年十一月三十日


惠州市现代产业100强专项资金管理办法


第一章 总 则

  第一条 为加快我市现代产业100强重点培育项目建设,规范市现代产业100强专项资金(以下简称专项资金)的管理,充分发挥专项资金的作用,提高专项资金使用效益,根据有关法律法规和政策的规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 市现代产业100强专项资金是指“十二五”期间市财政每年预算安排3000万元,通过竞争性方式支持我市现代产业100强重点培育项目建设的资金。
  第三条 专项资金遵循公平公开、专家评审、重点培育、竞争择优、绩效导向的原则进行规范管理和安全、高效使用。
  第四条 市发展改革部门会同市财政部门对专项资金进行管理和监督。
  (一)市发展改革部门:根据我市经济社会发展情况和100强项目的进展情况,拟定专项资金扶持的重点方向;受理专项资金扶持项目的申请、材料的审核,会同市财政部门组织项目评审,下达扶持项目计划;跟踪扶持项目实施,监督专项资金使用,组织扶持项目验收,配合市财政部门开展专项资金使用绩效评价工作。
  (二)市财政部门:负责专项资金的预算管理,配合市发展改革部门组织扶持项目申报和评审,审核、下达专项资金计划,负责办理专项资金拨付手续,对专项资金使用情况进行监督检查和开展绩效评价工作。
  第五条 专项资金采取投资补助的扶持方式。每个扶持项目补助的资金为50-300万元。

第二章 项目申报

  第六条 市发展改革部门会同市财政部门每年定期发布扶持项目申报通知,明确项目申报要求。申请专项资金必须符合以下条件:
  (一)已评定为惠州市现代产业100强重点培育项目;
  (二)项目用地、规划、环评、节能评估、资金等建设条件已经落实,已经具备开工条件或已开工建设;
  (三)项目为现代产业100强项目中的重点行业、国民经济和社会发展的关键领域和薄弱环节;
  (四)项目建设单位近3年无任何违法违规记录。
  第七条 专项资金扶持申请应向项目所在县(区)发展改革部门、财政部门提出并由各县(区)发展改革部门会同同级财政部门审核后上报市发展改革部门、财政部门。市属企业、事业单位申请专项资金扶持,直接向市发展改革部门、财政部门提出申请。
  第八条 申请专项资金扶持应提交下列材料:
  (一)专项资金扶持申请报告书;
  (二)企业、事业法人证明文件、机构代码证、税务登记证;
  (三)项目的审批、核准或备案批准文件;
  (四)住房和城乡规划建设部门出具的项目建设规划意见;
  (五)国土资源部门出具的项目用地预审意见;
  (六)环保部门批准的环境影响评价文件;
  (七)节能评估文件;
  (八)项目建设资金(包括建设单位自有资金、银行贷款及地方政府配套资金等)落实的证明材料;
  (九)经会计师事务所审计的上一年度财务审计报告;
  (十)其它需提供的证明材料。
  上述材料需验原件并提供复印件。
  第九条 专项资金扶持申请报告书应包括下列内容:
  (一)项目单位的基本情况和上年度财务状况;
  (二)项目的基本情况。包括项目建设背景、建设内容、建设规模、建设方案、总投资以及资金来源、项目建设形象进度及建设条件落实情况等;
  (三)申请专项资金扶持的主要理由和政策依据;
  (四)其他需提供的内容。
  第十条 对申报材料不齐全的项目,发展改革部门应一次性告知申请单位需补充的全部材料,申请单位应在规定的时限内补齐相关材料。

第三章 项目评审和资金拨付

  第十一条 专项资金扶持项目采用竞争性方式确定,实现“多中选好、好中选优、扶优扶强”。市发展改革部门会同市财政等部门以及各行业技术专家、财务专家等组成评审小组,对申请专项资金扶持的项目进行评审。评审小组人数必须为7人以上的单数。
  第十二条 专项资金扶持项目评审须遵循下列程序:
  (一)书面评审。评审小组对项目申报材料进行审查,提出书面审查意见,确定进入公开答辩环节的项目名单。
  (二)公开答辩。采用演讲、现场答疑等方式对项目进行公开答辩,评审小组现场评分确定进入实地考察的项目名单。
   (三)实地考察。评审小组对项目进行实地考察,出具考察意见。
  (四)领导小组会议审定。市发展改革部门会同市财政等有关部门依据评审小组的评审意见提出专项资金拟扶持项目名单,报市现代产业100强项目推进工作领导小组审定。
  (五)媒体公示。将市现代产业100强项目推进工作领导小组审定的专项资金拟扶持项目名单在市政府公众信息网站、市发展改革部门和市财政部门网站上公示(公示期不少于10日)。
  (六)下达计划。公示期满无异议或异议不成立的,下达专项资金扶持项目计划。
  第十三条 市财政部门根据专项资金扶持项目计划,下达专项资金计划,并按规定办理资金拨付手续。其中市直单位项目扶持资金由市财政部门实行集中支付,县(区)单位项目扶持资金通过市财政部门逐级下拨,并由县(区)财政部门实行集中支付。

第四章 项目管理

  第十四条 专项资金扶持项目工程建设依法应当招投标的,应按照《中华人民共和国招标投标法》和《广东省实施〈中华人民共和国招投标法〉办法》的有关规定组织招投标。
  第十五条 建立健全财务管理制度。各扶持项目单位应严格按照有关法律法规的规定和财务管理制度以及财政部门的有关规定,建立严格的专项资金财务管理制度,加强对专项资金的管理。专项资金必须专账核算、专账管理、专款专用,严禁截留、挪用。
  第十六条 建立监督检查制度。在专项资金扶持项目实施过程中,市发展改革部门负责对扶持项目实施情况进行监督管理,市财政部门负责对专项资金的使用情况进行监督管理, 市审计部门对专项资金使用情况依法进行审计监督。扶持项目单位应定期向市发展改革部门和市财政部门报告扶持项目建设实施情况、专项资金使用情况以及重大事项。
  第十七条 建立专项资金扶持项目竣工验收制度。项目实施期满后,项目承担单位应在3个月内向市发展改革部门申请竣工验收。竣工验收的主要内容是:扶持项目建设总体完成情况、资金落实及使用管理情况以及经济和社会效益情况等。确因客观条件导致项目无法按期完成的,项目承担单位须于项目预定实施期满前3个月以书面形式向市发展改革部门提出延期验收申请,说明原因及延长时限,市发展改革部门视实际情况予以批复。
  专项资金扶持项目未通过验收的,根据项目实施、验收的情况,对项目承担单位和项目负责人给予通报批评,项目承担单位3年内不得再申请市财政资金支持;对违规使用专项资金的,按本办法第十九条的规定处理。
  第十八条 建立专项资金绩效评价制度。市财政部门会同市发展改革部门根据有关规定,组织开展专项资金绩效目标申报、绩效监测督查、绩效评价和绩效问责的全过程绩效管理工作。
  第十九条 建立责任追究制度。对弄虚作假骗取专项资金,以及挤占、截留或挪用专项资金的,由市财政部门会同市发展改革部门依法追回专项资金,并按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等有关规定处理。

第五章 附 则

  第二十条 本办法自印发之日起施行。有效期5年。