未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式：0513—7283126 aaa1466@sohu.com

广东省汕头市人民政府


汕府〔2008〕76号


印发《汕头市被征地农民基本养老保障暂行规定》的通知

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《汕头市被征地农民基本养老保障暂行规定》业经2008年5月16日汕头市人民政府第十二届第24次常务会议审议通过，现予公布，自2008年7月1日起施行。



汕头市人民政府
二○○八年五月二十七日



汕头市被征地农民基本养老保障暂行规定

第一章 总　则

第一条　为了建立和完善本市被征地农民基本养老保障制度，促进社会和谐，根据国家和省的有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条　本市行政区域内被征地农民的基本养老保障工作，适用本规定。
前款所称的征地是指为了公共利益需要，依法将集体所有土地转为国有土地，并对被征地的农村集体和个人依法给予补偿和安置的行为。所称的被征地农民是指征地时享有农村集体土地承包权的在册农业人口，包括：城市规划区内（含县城、镇政府所在地）因征地失去二分之一以上农用地的人员（含征地后出生的子女以及征地后嫁入、入赘人员）；城市规划区外经征地后，被征地农户人均耕地面积低于所在区（县）农业人口人均耕地面积三分之一的人员（含征地后出生的子女以及征地后嫁入、入赘人员）。
第三条　本市被征地农民基本养老保障制度根据被征地农民的不同年龄段，实行基本养老保险和养老补助保障两种保障方式。
第四条　凡未参加城镇职工基本养老保险的被征地农民，年满16周岁不满35周岁的，可以按照本规定参加被征地农民基本养老保险；年满35周岁不满60周岁的，应当按照本规定参加被征地农民基本养老保险；年满60周岁的，可以按照本规定参加被征地农民基本养老保险，但应当一次性缴纳基本养老保险费满15年。
已参加其他农村社会养老保险的被征地农民，可以选择按照本规定参加被征地农民基本养老保险，但不得同时参加两种以上的农村社会养老保险制度。
按照本规定参加被征地农民基本养老保险的人员统称参保人，其所属村（居）委会或者集体经济组织统称参保单位。
第五条　被征地农民年满60周岁且未参加被征地农民基本养老保险的，应当纳入养老补助保障范围，由政府出资对其按月发放“老年生活津贴”至本人终老。
第六条　纳入被征地农民基本养老保障范围的具体人员名单，应当经村（居）民代表大会讨论，由村（居）委会报镇人民政府（街道办事处）核准以及区（县）国土资源部门确认并在本村（居）范围内公示7天后，报区（县）劳动保障、财政部门备案。
第七条　市劳动保障部门主管本市的被征地农民基本养老保障工作，组织实施本规定。区（县）劳动保障部门负责本行政区域内的被征地农民基本养老保障管理工作。被征地农民基本养老保险费的征收、被征地农民基本养老保障资金的管理以及被征地农民基本养老保障待遇的给付等业务，由社会保险经办机构具体承办。
审计、财政、国土资源、农业等部门，按照各自职责做好被征地农民基本养老保障工作。

第二章　被征地农民基本养老保障资金

第八条　被征地农民基本养老保障资金包括“老年生活津贴”资金和被征地农民基本养老保险基金两部分。
第九条　“老年生活津贴”资金由各级人民政府列入财政预算。 金平、龙湖和濠江区的“老年生活津贴”资金，由市、区财政分别按照40%和60%的比例负担；特殊情况下，负担比例由市人民政府另行决定。澄海、潮阳、潮南区和南澳县的“老年生活津贴”资金，由区（县）、镇（街道办事处）财政负担，具体负担比例由区（县）人民政府确定。
第十条　“老年生活津贴”资金，从依法批准提高的安置补助费和用于被征地农民的土地补偿费中统一安排，两项费用尚不足以支付的，从国有土地有偿使用收入中解决。
第十一条　各区（县）人民政府按照参保人和参保单位定额缴费、政府定额补助相结合的筹资方式，设立被征地农民基本养老保险基金。
被征地农民基本养老保险基金实行区（县）级统筹，基金不足支付时，由区（县）人民政府统筹解决。
第十二条　被征地农民基本养老保险基金的来源：
（一）参保人和参保单位缴纳的基本养老保险费；
（二）政府给予的定额补助；
（三）基金收益；
（四）依法纳入基金的其他收入。
第十三条　基本养老保险费的缴费标准分为每人每月40元、每人每月60元、每人每月80元、每人每月100元、每人每月120元五个档次。
参保人和参保单位应当在一个社会保险年度内统一选择一个档次缴费。
第十四条　基本养老保险费由参保人和参保单位共同负担，具体负担比例由参保人所在的村（居）民代表大会讨论决定。
参保人个人负担的基本养老保险费，从其领取的征地安置补偿费、集体土地使用权流转分配收益、集体经济股权分红等收入中优先抵缴，不足部分由参保人自行解决。
参保单位负担的基本养老保险费，从征地补偿费和规定比例的集体建设用地使用权流转收益或者集体资产经营收益中列支，不足部分由参保单位自行解决。
第十五条　政府在参保人和参保单位缴纳基本养老保险费的基础上，给予每个参保人每月40元的定额补助；参保人和参保单位不缴纳基本养老保险费的，不予补助。
定额补助资金由各级人民政府列入财政预算。金平、龙湖和濠江区的定额补助资金，由市、区财政分别按照40%和60%的比例负担；特殊情况下，负担比例由市人民政府另行决定。澄海、潮阳、潮南区和南澳县的定额补助资金，由区（县）、镇（街道办事处）财政负担，具体负担比例由区（县）人民政府确定。
定额补助资金从当地国有土地使用权出让收入中安排。
第十六条　参保人和参保单位应当按时足额缴纳基本养老保险费；参保人个人负担的基本养老保险费由参保单位代扣代缴。
参保单位可以逐月缴纳基本养老保险费，也可以选择按季度、半年或者一年一次性缴纳。
第十七条　各级财政部门应当于每月25日前，将本级人民政府所负担的“老年生活津贴”资金和定额补助资金划入被征地农民基本养老保障资金专户。
第十八条　社会保险经办机构应当以参保人的身份证号码作为唯一的社会保障号码，为参保人建立被征农民基本养老保险个人账户。
基本养老保险费和定额补助资金全部记入个人账户。个人账户从定额补助资金到账之日起计息，计息办法参照本市城镇职工基本养老保险个人账户计息规定执行。
第十九条　被征地农民基本养老保险实行完全积累的个人账户模式。
个人账户的本金和利息归参保人个人所有，在基本养老保险关系终止前不得领取。
第二十条　各区（县）人民政府应当按照被征地农民基本养老保险费当年征收总额的5%，建立地方统筹准备金，用于解决年度待遇调整的支出和承担长寿风险。
统筹准备金由区（县）人民政府列入财政预算。
第二十一条　被征地农民基本养老保障资金实行“收支两条线”，纳入财政专户管理，与城镇社会保险基金分设账户，单独管理，专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用或者从中提取费用。
第二十二条　市社会保险基金监督委员会负责统筹、协调和指导被征地农民基本养老保障资金管理工作。劳动保障、财政、审计等部门应当在各自职责范围内协同做好被征地农民基本养老保障资金监督工作，保证资金安全。社会保险经办机构应当建立和健全被征地农民基本养老保障资金内部管理制度，并定期向市社会保险基金监督委员会报告资金的收支、积累、统筹等情况。

第三章　被征地农民基本养老保障待遇

第二十三条　被征地农民年满60周岁且未参加被征地农民基本养老保险的，社会保险经办机构按月为其发放“老年生活津贴”至本人终老。“老年生活津贴”的标准为每人每月60元。
第二十四条　参保人年满60周岁且累计缴纳基本养老保险费的年限（以下简称累计缴费年限）满15年的，可以按月领取基本养老金至本人终老。
基本养老金由社会保险经办机构按月发放，标准为参保人个人账户金额（含利息）除以180。
第二十五条　参保人年满60周岁但累计缴费年限不满15年的，可以选择继续缴费至满15年或者一次性缴费满15年，并按本规定第二十四条的规定按月领取基本养老金至本人终老，但继续缴费期间不发放基本养老金；不选择继续缴费或者一次性缴费的，由社会保险经办机构按参保人个人账户金额（含利息）除以180，按月发放基本养老金，直至个人帐户发完为止。
第二十六条　参保人在城镇实现就业的，应当按规定参加城镇职工基本养老保险，但不得同时参加城镇职工基本养老保险和被征地农民基本养老保险（以下简称两种养老保险）。
参保人在全部缴费期间的不同时段，分别参加了两种养老保险的，其养老保险待遇按以下办法处理：
（一）同时符合两种养老保险待遇享受条件的，按照“两种养老保险”的有关规定分别发放基本养老金；只符合其中一种养老保险待遇享受条件的，按该种养老保险的有关规定发放基本养老金，另一种养老保险的个人账户金额（含利息）一次性退还参保人，并终止相应的养老保险关系；
（二）不符合“两种养老保险”待遇享受条件的，可以选择继续缴费至满15年或者一次性缴费满15年，并按本规定第二十四条的规定按月领取基本养老金至本人终老，但继续缴费期间不发放基本养老金；不选择继续缴费至满15年或者一次性缴费满15年的，由社会保险经办机构按参保人个人账户金额（含利息）除以180，按月发放基本养老金，直至个人帐户金额（含利息）发完为止。
第二十七条　根据本规定领取“老年生活津贴”和基本养老金的人员，应当按照社会保险经办机构的要求定期提供生存证明等材料。
第二十八条　被征地农民申请享受最低生活保障待遇的，其按本规定领取的“老年生活津贴”和基本养老金不计入家庭收入。

第四章　法律责任

第二十九条　参保人被发现不具备资格参加被征地农民基本养老保险的，由社会保险经办机构终止其被征地农民基本养老保险关系，并将已经缴纳的基本养老保险费分别退给参保人和参保单位，政府给予的定额补助全部划入被征地农民基本养老保险基金。
第三十条　以冒领等非法手段获取“老年生活津贴”或者基本养老金的，由社会保险经办机构追回已经支出的“老年生活津贴”或者基本养老金；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十一条　参保人与参保单位因被征地农民基本养老保障事项发生争议，不能协商一致的，可以向镇人民政府（街道办事处）申请调解；调解不成的，可以向区（县）劳动保障部门申请裁决。

第五章　附　则

第三十二条　本规定由市劳动保障部门负责解释。
第三十三条　各区（县）人民政府、市劳动保障部门可以根据本规定制定实施办法。
第三十四条　本规定自2008年7月1日起施行。