荆门市行政效能监察办法

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荆门市行政效能监察办法

湖北省荆门市人民政府


荆门市行政效能监察办法


第18号



  《荆门市行政效能监察办法》已经2013年2月26日市八届人民政府第30次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。


  市长
  2013年4月12日


  荆门市行政效能监察办法


  第一章总则
  第一条为加强行政机关效能建设,提高行政效能,保持政令畅通,促进依法行政,根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、湖北省《关于对损害经济发展环境行为实行问责的暂行办法》和《湖北省行政效能监察试行办法》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条本办法所称行政效能监察,是指监察机关对行政效能监察对象(以下简称监察对象)履行法定职责的效率、效益、效果等情况进行监督检查,并对监察对象故意或者过失不履行、不正确履行法定职责等行政效能过错行为进行责任追究的活动。
  第三条监察对象包括:
  (一)行政机关及其公务员;
  (二)法律、法规授权的具有公共事务管理职能的组织及其从事公务的人员;
  (三)受行政机关委托依法从事公共事务管理活动的组织及其从事公务的人员;
  (四)行政机关任命的其他工作人员。
  第四条监察机关应当建立健全行政效能举报、投诉制度,向社会公布受理举报、投诉的方式、方法。
  对行政效能过错责任者的处理结果,有明确检举人、控告人或者投诉人的应当告知其处理结果。
  第五条监察机关开展行政效能监察,视情况邀请人大代表、政协委员或特邀监察员参加,注重发挥新闻媒体、人民群众的监督作用。
  第二章行政效能监察职责和权限
  第六条行政效能监察工作由本级监察机关负责并接受本级人民政府领导和上级监察机关的指导、监督。各级监察机关的行政效能监察工作机构具体负责本级行政效能监察的日常工作。
  第七条行政效能监察机构履行下列职责:
  (一)制定、实施行政效能监察工作计划,向本级监察机关和上级行政效能监察机构报告行政效能监察工作情况;
  (二)受理公民、法人或者其他组织与行政效能有关的检举、控告和投诉;调查处理与行政效能有关的违规行为;
  (三)监督、检查、考核评估行政机关效能建设情况;总结、推广行政机关加强行政效能建设、提高行政效能的经验;
  (四)履行监察机关确定的其他职责。
  第八条监察机关在行政效能监察过程中,有权采取下列措施:
  (一)要求监察对象提供与行政效能监察事项有关的文件、资料、财务账目及其他有关材料,进行查阅或者予以复制;
  (二)要求监察对象对行政效能监察事项涉及的问题作出解释和说明;
  (三)责令监察对象停止违反法律、法规、规章和行政纪律的行为;
  (四)责令监察对象对其违规行为造成的损害采取必要的补救措施;
  (五)责令监察对象退还违规收取的费用;
  (六)根据检查、调查结果提出监察建议或作出监察决定。
  第三章行政效能监察范围
  第九条监察对象在行政决策中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)行政决策违反国家法律、法规、规章或干扰党委、政府工作部署的;
  (二)不按法定权限和程序决策的;
  (三)不按照集体研究决定决策的;
  (四)违规干预下级行政决策的;
  (五)行政机关作出的行政决定被依法撤销的;
  (六)其他在行政决策时造成工作失误或不良影响的行为。
  第十条监察对象在执行行政决策或作风建设中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)不执行或不正确执行党委、政府作出的决策和交办的工作任务或者因单位内部管理不善导致工作目标任务不能完成的;
  (二)在推进重大项目和重点工作中,作风不实、效能低下,造成损失或不良影响的;
  (三)包庇、袒护、纵容、指使、暗示下属部门或者工作人员不执行或不正确执行行政决策的;
  (四)虚报、瞒报、误报、迟报、拒报工作情况,造成重大损失的;
  (五)作风纪律涣散,不遵守公职人员的行为规范,影响单位工作和机关形象的;
  (六)公务不节俭,铺张浪费,造成不良影响,公款旅游、公款娱乐、公款吃喝、工作日午餐饮酒、公车私用的;
  (七)精神不振,工作不在状态,责任心不强,工作时间做与工作无关的事,不遵守公务活动、会议等工作纪律和不落实干部驻勤制度规定的;
  (八)在抗御自然灾害、处理重大安全事故、防治重大疫情和处置突发性事件、群体性事件工作中,消极对待,推诿责任,贻误处置,致使矛盾激化或造成严重后果的;
  (九)征地拆迁、控违查违工作不力或参与违法建设的;
  (十)其他执行行政决策或作风建设中贻误工作或造成不良影响的行为。
  第十一条监察对象在政务服务中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)不落实行政效能建设基本制度,对职责范围内的事项敷衍塞责、推诿拖延,增加行政相对人办事成本或者难度的;
  (二)把职责范围内的工作违规转移、委托给中介机构,搞有偿服务,从所管理的中介机构获利的;
  (三)在办理行政许可、审批、登记、认证、裁决等事项时,违规要求行政相对人接受中介服务或指定中介机构为其个人或特定对象服务的;
  (四)不履行对中介机构的监管职能,导致中介机构严重违规违法操作或弄虚作假;或利用监管职权、影响力授意、指使、强迫中介机构出具虚假报告或提供虚假证明的;
  (五)在招商引资及对外合作工作中,对依法承诺事项不兑现落实,服务不积极主动的;
  (六)利用职务或工作上的便利,故意刁难管理服务对象,吃、拿、卡、要的;
  (七)利用职权强揽工程、强揽劳务、强迫交易的,或者对强揽工程、强揽劳务、强迫交易等行为打击不力,致使社会治安和企业周边环境混乱的;
  (八)其他违反政务服务管理规定,贻误工作的行为。
  第十二条监察对象在实施行政审批和办理公共服务事项中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)对已明令取消、下放的行政审批事项,不按要求取消、下放的;
  (二)擅自设置行政审批事项,增加审批前置条件和环节的;
  (三)对符合审批和办理条件的事项,不予审批和办理、超过承诺时限或法定时限审批和办理的;对不符合审批和办理条件的事项,违反规定进行审批和办理的;
  (四)利用单位职能或个人影响,越权干扰、影响行政审批的;
  (五)对应进驻政务服务中心的行政审批和公共服务事项,未做到应进必进或授权不充分,导致中心窗口和部门两头受理的;
  (六)违反行政审批电子监察相关规定,应登录电子监察系统的行政审批和公共服务事项未及时登录,规避电子监察和不按规定办结的;
  (七)未按规定向社会公布行政审批和公共服务事项的办理程序、办理条件、办理时限等信息,或者政务公开内容不真实、不全面的;
  (八)其他违反行政审批和公共服务事项办理规定的行为。
  第十三条监察对象在实施行政征收、行政征用中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)不履行或者消极履行法定征收、征用职责的;
  (二)无法定依据或者主体资格实施征收、征用的;
  (三)应当公示而不公示征收、征用项目、标准、依据的;
  (四)不出示有效的行政执法证件实施征收、征用的;
  (五)未按规定范围、时限和标准实施征收、征用的;
  (六)实施征收不按规定出具合法票据的;
  (七)管理不善造成征用财物遗失或损坏的;
  (八)被征收、征用单位或者个人对征收、征用有异议,不告知法定依据、救济权利和途径的;
  (九)其他违反行政征收、征用规定的行为。
  第十四条监察对象在实施行政收费中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)无法定依据或者主体资格实施行政收费的;
  (二)擅自设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的;
  (三)不按规定出具合法票据的;
  (四)不按规定实行收缴分离,挪用、坐支行政收费的;
  (五)下达行政事业性收费指标或将行政事业性收费指标与单位或个人待遇挂钩的;
  (六)在年检或各项管理服务过程中搭车收费,造成不良影响和后果的;
  (七)违规要求企业提供无偿劳务或者廉价劳务、违规向企业征收财物、摊派或者索取赞助费的;
  (八)违规向企业借款借物、推销商品或者强迫企业为其他单位或个人提供担保和贷款的;
  (九)要求企业出资、陪同外出旅游观光的;
  (十)强迫企业订购报刊、杂志、图书、音像制品以及参加经贸洽谈会等摊派活动的;
  (十一)强迫企业购买指定商品或者接受指定检验、检疫、检测等服务并收费的;
  (十二)违规向中介机构收取管理费,或者巧立名目变相向中介机构收费、摊派费用的;
  (十三)为谋取单位和个人利益,接受被收费对象钱物,抵扣应征款项的;
  (十四)被收费单位或者个人对收费有异议,不告知法定依据、救济权利和途径的;
  (十五)其他违反行政收费规定的行为。
  第十五条监察对象在实施行政检查中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)无法定依据或不按法定程序、规定、职责实施检查的;
  (二)不出示有效的行政执法证件实施检查的;
  (三)对检查中发现的违法行为隐瞒、包庇、袒护、纵容,不予制止和纠正的;
  (四)违规对企业实施检查,违规举办涉企培训、评比、达标、考核等活动的;
  (五)违规设卡对过路车辆进行检查的;
  (六)其他违反行政检查工作规定的行为。
  第十六条监察对象在实施行政处罚中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)不具备行政处罚主体资格或者没有法律依据和违法事实实施行政处罚的;
  (二)擅自设立行政处罚种类或者改变处罚幅度的;
  (三)下达或变相下达行政处罚指标或将处罚指标与单位或个人待遇挂钩的;
  (四)违反法定程序进行行政处罚的;
  (五)不按规定出具合法票据的,收取罚没款物不及时足额上缴财政或坐收坐支、违规使用的;
  (六)违规责令企业停产停业,或者查封、划拔企业财产、资金和冻结银行帐户的;
  (七)不规范行政处罚自由裁量权,对行政处罚自由裁量权应当细化而不细化,或者实施行政处罚时滥用自由裁量权的;
  (八)行政处罚行为不公开、不透明,处罚方式不当,造成不良影响和后果的;
  (九)应当依法移交司法机关追究刑事责任而不移交的;
  (十)玩忽职守,对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚的;
  (十一)其他违法实施行政处罚的行为。
  第十七条监察对象在采取行政强制措施中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)无法定依据采取行政强制措施的;
  (二)违反法定程序或者超过法定时限采取行政强制措施的;
  (三)违规采取停水、停电、停气等行为,给行政相对人造成损失的;
  (四)使用、丢失或者损毁扣押、封存财物的;
  (五)其他违法采取行政强制措施的行为。
  第十八条监察对象在实施行政确认中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)无法定职权或者超越法定职权实施行政确认的;
  (二)无法定事实依据或者违反法定程序实施行政确认的;
  (三)违法向他人提供、泄露在行政确认中获知的行政相对人的个人隐私或者商业秘密的;
  (四)其他违反规定实施行政确认的行为。
  第十九条监察对象在实施行政给付中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)不履行或者消极履行行政给付职责的;
  (二)不按照法定程序、范围、标准等实施行政给付的;
  (三)滞留、截留、挪用救助资金、物资的;
  (四)其他违反规定实施行政给付的行为。
  第二十条监察对象在财政专项资金拨付、使用中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)以虚报、冒领、关联交易等手段骗取财政专项资金的;
  (二)滞留、截留、克扣、挪用财政专项资金的;
  (三)违反规定超概预算投资的;
  (四)未经批准改变项目计划或者资金用途的;
  (五)违反规定扩大财政专项资金使用范围、提高使用标准的;
  (六)虚列投资完成额或者隐瞒、挪用项目节余资金的;
  (七)因项目管理不善导致资金或者资源浪费的;
  (八)不履行或者不正确履行职责,致使项目不能按计划实施,或者发生环境污染以及安全、质量事故等问题,造成不良影响或者严重后果的;
  (九)其他违反财政资金或者项目管理有关规定的行为。
  第二十一条监察对象在行政复议中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)对行政复议申请无正当理由不予受理或者不予答复的;
  (二)在法定期限内不作出行政复议决定的;
  (三)在行政复议活动中,徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的;
  (四)其他违反行政复议规定,贻误工作或者损害行政复议申请人合法权益的行为。
  第二十二条监察对象在委托执法中有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)对受委托执法组织监管不力或指使、纵容、暗示受委托执法组织滥用职权的;
  (二)违法与受委托组织订立利益分配协议或者发生财务往来的。
  第二十三条监察对象在处理内部事务时有下列情形之一的,应予追究责任:
  (一)对来文、来电、来函、电子邮件、来访等,未按规定签收、登记、审核、提出拟办意见,无正当理由未按规定时限报送领导批办的;
  (二)对不属于本单位职权范围办理的事项,不说明、不移送,置之不理的;
  (三)公文办理中遇有涉及其他部门职权的事项,不与有关部门协商或协商未取得一致意见,不报请上级领导机关裁决,擅作决定的;
  (四)未严格执行保密和文件管理规定,致使文件、档案、资料泄密、损毁或者丢失,造成不良后果的;
  (五)对外发文,未严格核对文种、文号、格式、文字等,造成不良后果或影响的;
  (六)其他违反内部事务处理制度,贻误工作的行为。
  第四章行政效能监察程序
  第二十四条行政效能监察应当按照立项、受理、调查和处理的程序进行。
  监察机关可以采取检查、调查、电子监察、考核评估和公众评议等方式进行效能监察。
  第二十五条监察机关根据本级人民政府和上级监察机关的部署、决定,确定行政效能监察工作任务并立项。
  第二十六条行政效能监察机构对具有下列情形之一的,予以受理:
  (一)公民、法人和其他组织举报、投诉的;
  (二)上级机关和领导交办、批示的;
  (三)新闻媒体曝光的;
  (四)工作检查、电子监察和考核评估中发现的;
  (五)其他需要进行效能监察的。
  第二十七条行政效能监察事项立项和受理,应当报本级监察机关主要负责人批准。涉及全局性重大效能监察事项的,应当报本级人民政府批准,并报上一级监察机关备案。
  第二十八条行政效能监察的检查、调查,应当全面客观地了解情况、收集证据、查清事实,并提交检查或者调查报告,提出处理意见或建议。
  监察机关开展检查前,应当向监察对象送达行政效能监察通知书,但不宜提前通知的除外。
  第二十九条监察机关根据检查、调查、电子监察和评估、评议的结果,依法作出监察决定或者提出监察建议,并督促落实,或者作出其他相应的处理。
  第五章行政效能监察责任追究
  第三十条行政效能监察责任追究的方式为:
  (一)批评教育;
  (二)诫勉谈话;
  (三)责令作出书面检查;
  (四)通报批评;
  (五)责令公开道歉;
  (六)停职检查;
  (七)调离岗位;
  (八)引咎辞职或者责令辞职;
  (九)免职;
  (十)辞退或者解聘。
  以上追究方式可以合并使用。
  监察对象受到第(四)至第(七)项处理的,取消当年年度考核评优和评选各类先进的资格;受到第(七)项处理的,一年内不得提拔;受到第(八)、(九)项处理的,年度考核为不称职,一年内不得重新担任与其原任职务相当的领导职务。行政执法工作人员受到调离岗位及以上处理的,同时吊销其行政执法证件。
  受到行政效能过错责任追究并且造成重大损失或者恶劣影响的单位,取消当年年度考核评优和评选各类先进的资格,并视情节轻重,对主要负责人给予诫勉谈话、通报批评直至停职检查或者调离岗位处理。
  对已经违反政纪或者触犯国家法律的,依照政纪或者有关法律、法规进行处理。
  第三十一条具有本办法第九条至第二十三条所列情形,且有下列情节之一的,应当从重或加重责任追究:
  (一)干扰、妨碍责任追究事项调查的;
  (二)弄虚作假、隐瞒事实真相,拒不认错的;
  (三)对检举人、控告人、证人及其他相关人员打击、报复、陷害的;
  (四)一年内被追究责任两次以上(含两次)的;
  (五)有其他从重或加重责任追究情节的。
  第三十二条具有本办法第九条至第二十三条所列情形,且有下列情节之一的,可以从轻或减轻责任追究:
  (一)主动采取措施,积极挽回损失或者消除影响的;
  (二)积极配合责任追究事项调查,并主动承担责任的;
  (三)有其他从轻或减轻责任追究情节的。
  第三十三条具有本办法第九条至第二十三条所列情形,且有下列情节之一的,免予责任追究:
  (一)行政管理相对人弄虚作假,致使监察对象难以识别,无法作出正确判断的;
  (二)法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或者规定不具体,致使监察对象理解错误的;
  (三)因不可抗力致使行政效能过错行为发生的。
  第三十四条监察对象对行政效能过错责任追究不服的,按照《中华人民共和国行政监察法》、《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》和湖北省《关于对损害经济发展环境行为实行问责的暂行办法》的规定程序办理。
  第六章附则
  第三十五条本办法由市监察局负责解释。
  第三十六条本办法自发布之日起施行。2006年6月26日市人民政府发布的《荆门市行政效能监察暂行办法》(荆政发[2006]18号)同时废止。


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物业服务合同法律性质质疑
刘 红(安徽财经大学2004级经济法硕士研究生)

[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质,有助于理论与实践的统一。当前,理论界通说认为,物业服务合同属于委托合同,其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是,本文认为,物业服务合同与委托合同相比,除共性外,还有很多特殊性。因此,物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同

一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的,规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中,当事人一方为业主及业主团体,即委托人;另一方为物业管理公司,即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在:
(一)两者的价值取向(或者目的)基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足,而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人,依据“自己事务自己管理”的原则,其本应亲自对物业进行管理,但是,业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制,根本不能亲自管理物业,因而授权业主委员会代替业主,与专业的物业管理公司签订物业服务合同,对物业进行有效管理,以期达到物业保值、增值的目的。由此可见,就价值取向(或目的)而言,物业服务合同与委托合同基本一致。
(二)两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务,就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解,双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司,替之对物业进行管理,是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度,物业管理公司要具备相应的物业管理能力,其从业人员也要具备相应的职业资格,并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格,能够独立承担民事责任(参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条)。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上,才会根据自己的意志在公平的条件下,选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然,物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是,物业服务合同一旦成立,没有法定或约定原因,双方均不得随意解除合同。显然,物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础,而且更加强调委托人(业主)对受托人(物业管理公司)的信任。
(三)有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中,委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务,受托人则负有处理委托事务以及报告的义务,相应地,双方互享有权利。而在物业服务合同中,双方也完全符合这一特征。委托方(业主管理委员会或者业主)负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务,而受托方(物业管理公司)负有依照合同约定提供物业管理服务,维修、养护物业,保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地,委托方享有获得良好物业服务的权利,受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
(四)委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的,而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定:“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同,物业服务的目的在于确保物业的保值、增值,为了达到这一目的,物业管理公司运用专业技术和管理手段,投入大量的人力、物力和财力,向小区业主提供综合性、专业性的服务,相应地就必须要求业主支付费用和报酬,否则物业管理公司就没有了生存的基础,也就失去了提供物业服务的动力。
(五)两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中,物业服务主要是面向全体业主的,只要业主与物业管理公司双方意思达成一致,合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同,至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章,共有十四条,该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同,笔者认为是值得商榷的。因为,物业服务合同与委托合同相比,还有很多特殊之处。具体如下:
(一)主体的特殊性
在委托合同法律关系中,只涉及两方主体,即委托人与受托人,且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中,可能涉及四方主体,即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司;但是,在不同阶段,具体涉及的主体是不一样的:1.物业开始销售后,业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后,选举产生的业主委员会,与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时,物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前,则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时,合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来,业主团体自治意识还不是很强,没有成立业主委员会,是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时,合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段,而在合同履行阶段,业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利,负有一定的义务。此时,合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外,物业服务合同的受托方只能是物业管理公司,物业管理公司不仅必须是独立的法人,而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动,只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
(二)形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式,而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同,“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
(三)解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同,《中华人民共和国合同法》410条:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件,《物业管理条例》第12条第3款规定:业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,同样对于业主委员会违反合同约定,错误地行使权利或不履行相应地义务,使物业管理公司未完成规定管理目标,物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决,逾期未解决的,物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同,必然会造成物业管理公司短期行为,小区管理极度不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,并且造成社会资源浪费,激化各种社会矛盾。
(四)转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务,经委托人同意,受托人可以转委托,没有范围限制,因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定:物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,不需要经过业主委员会同意,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人,这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
(五)隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中,在合同履行阶段,物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同,即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的,该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人,发生的后果直接归属于物业管理公司,而不是业主或业主委员会。例如:物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在,当清洁工因为意外事件受到伤害,此时应由谁来承担责任(排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同,因为此时涉及的是民法中雇佣关系,应由清洁公司承担责任)?如果由业主来承担责任(按照物业服务合同的性质是一种委托合同,发生的后果直接约束委托人与第三人),在实践中是不现实的,因为业主并没有为任何侵权行为,依据“自己行为自己负责”的法理,要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的,虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同,但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论,同时在一个物业管理区域内业主人数众多,假如由业主承担责任,究竟如何分配才能公平?因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的;同样由业主委员会承担责任也是不现实的,因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一,业主委员会是否为法人机构,是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织,是否具有一般民事诉讼主体资格,都没有做出清楚的回答,虽然业主委员会有自己的名称、场所,但是没有独立的财产、组织机构,无法独立承担民事责任。因此,由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
(六)归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在:1、如果委托合同是有偿的,那么,只有因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人才可以要求赔偿;2、如果委托合同是无偿的,那么,只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的,委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则,即不管物业管理公司有没有过错,只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准,就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述,物业服务合同不是一种委托合同,至少不是完全意义上的委托合同,现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同,因此,从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”,而是以“前期物业服务合同”为标题,不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同,而并非单纯的委托合同,而且这也是上述理论的一次成功的立法实践


关于印发《合肥市城市园林绿化工程管理规定》的通知

安徽省合肥市人民政府


关于印发《合肥市城市园林绿化工程管理规定》的通知
合肥市人民政府



现将《合肥市城市园林绿化工程管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

合肥市城市园林绿化工程管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强对我市城市园林绿化工程的管理,确保园林绿化工程的质量、进度、提高园林艺术水平,维护建设、设计和施工单位的合法权益,根据《城市绿化条例》等法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 凡本市城市规划区内一千平方米以上的下列园林绿化工程的建设、设计和施工,均按本规定实施管理。其建设单位必须向合肥市园林管理局(以下简称市园林局)申报登记。
(一)公园、游园、街头绿地、城市风景林地、防护绿地、干道绿化带等建设工程项目;
(二)单位庭院绿化、居住区绿化等专用绿地的新建、改建、扩建工程项目;
(三)与园林绿化相关的花坛、园林小品、假山、喷泉、雕塑、地坪、园路、驳岸、园林设施等设备安装等工程项目;
(四)其它园林绿化工程项目。
第三条 市园林局是本市城市园林绿化工程(以下简称园林绿化工程)管理的主管部门,负责对园林绿化工程的建设、设计和施工施行管理。各区绿化管理部门配合市园林局做好园林绿化工程日常管理工作。市政府各有关部门应配合、支持园林部门做好园林绿化工程的管理工作。

第二章 工程设计管理
第四条 园林绿化工程必须先设计后施工,其设计应委托将有相应等级设计许可证的设计单位承担,设计方案须报市园林局审批。建设单位必须按批准的设计方案施工,改变设计方案须经原批准机关同意。
第五条 凡在本市从事园林绿化工程设计的单位,必须具备以下条件:
(一)具有从事园林绿化设计工作达五年以上的设计资历;
(二)有固定的工作场所和必要的设计技术装备;
(三)具有独立承担园林绿化设计能力或两个以上设计项目实例;
(四)工程技术人员总数达10人以上,主专业高级技术人员数不得少于1人。
第六条 本市的设计单位符合前条规定的,应向市园林局提出申请,市园林局应在15日内提出审核意见,准予从事设计工作的,按管理权限核发《园林绿化工程设计许可证》。
第七条 外地来本市承接园林绿化工程设计的单位,须向市园林局申请注册登记,并办理《合肥市园林绿化工程临时设计许可证》。
第八条 本市的建筑设计或其他专业设计单位,承担其建设工程设计范围内配套的园林绿化工程设计或单独承接园林绿化工程设计,均须按本规定申领《园林绿化工程设计许可证》。
第九条 在本市从事园林绿化工程设计的单位,必须在核准的业务范围内,按下列规定承接设计业务:
(一)甲级设计单位承接园林绿化工程设计业务不受限制;
(二)乙级设计单位可承接面积10公顷以下(含10公顷)的园林绿化工程;
(三)丙级设计单位可承接面积10公顷以下(含10公顷)的专用绿地工程和2公顷以下的公共绿地工程;
(四)丁级设计单位可承接面积1公顷以下(含1公顷)的小型园林绿化工作。
第十条 《园林绿化工程设计许可证》只限本单位使用,不得转让或出借。

第三章 工程施工管理
第十一条 凡在本市从事园林绿化工程的施工单位必须具备下列条件:
(一)具有从事园林绿化工程施工四年以上的资历,工程技术人员达5人以上,主专业中级工程技术人员2人以上;
(二)有固定的办公场所、必要的流动资金和施工技术装备;
(三)具有独立承担园林绿化工程的施工能力能力或两个以上工程项目实例。
第十二条 园林绿化工程的施工,必须委托持有相应资质证书的施工单位承担,工程竣工后,须经市园林局验收合格,方可交付使用。
第十三条 本市的施工单位符合第十一条规定的,应向市园林局提出申请,市园林局应在15日内予以审核,符合条件的,按管理权限核发《城市园林绿化企业资质证书》。
第十四条 外地来本市从事园林绿化工程的施工单位,必须向市园林局申请注册登记并办理《合肥市园林绿化工程临时施工许可证》,方可承接施工业务。
第十五条 外地施工单位领陬《合肥市园林绿化工程临时施工许可证》后,须按工程造价的10%向市园林局预交保证金。
第十六条 市园林局于每年11月至12月对施工许可证予以年审,未经年审的证件视为无效。
第十七条 在本市从事园林绿化工程的施工单位,必须在核准的业务范围内,按下列规定承接施工业务:
(一)一级施工单位承接园林绿化工程施工业务不受限制;
(二)二级施工单位可承接面积6公顷以下(含6公顷)的园林绿化工程;
(三)三级施工单位可承接面积3公顷以下(含3公顷)的园林绿化工程;
(四)四级施工单位可承接面积在1公顷以下(含1公顷)的专用绿地绿化工程。
第十八条 施工单位必须严格按设计图纸和园林技术操作规程施工,保证工期。苗木、施工材料等规格符合设计要求,工程质量达到设计标准。
绿化用苗应以本市为主,从外地运苗必须持有当地植物检疫机关签发的植物检疫证书。
第十九条 园林绿化工程竣工后,施工单位必须在15日内向市园林局申请验收,并提交整套竣工图纸。绿化工程中的植物种植部分要求养护到竣工后的一周年止。
第二十条 园林绿化工程中涉及到重大隐蔽工程(如假山、洞壑、桥涵等),必须在施工隐蔽前向市园林局申请验收。

第四章 奖 惩
第二十一条 市园林局每年按园林绿化工程质量、规模、工期进度、遵纪守法等标准,开展工程项目评比竞赛活动,对成绩显著的建议、设计、施工单位,分别给予奖励。
第二十二条 建设单位违反本规定第二、四、十二条规定的责令停工,限期改正,予以经济处罚。
第二十三条 工程设计单位违反本规定第七、八、九、十条的,责令改正,予以经济处罚,直至吊销《园林绿化工程设计许可证》。
第二十四条 施工单位违反本规定第十四、十五、十七、十八、十九、二十条的,责令停工、限期改正,予以经济处罚,直至吊销《城市园林绿化企业资质证书》和《合肥市园林绿化工程临时施工许可证》。
第二十五条 凡被吊销《园林绿化工程设计许可证》或《城市园林绿化企业资质证书》的单位,自吊销决定生效之日起两年内不得承接园林绿化工程设计业务或承包园林绿化工程。两年后补办《园林绿化工程设计许可证》或《城市园林绿化企业资质证书》后方可继续设计或施工。
第二十六条 园林部门应严格依法行政,罚款收入按规定上交市财政。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可自接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的机关的上一级行政机关申请复议;对复议决定不服的,可自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不起诉、又
不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十八条 市、区园林绿化管理部门的管理人员应认真履行职责,对滥用职权、以权谋私的,由所在单位或上级主管机关给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第二十九条 本规定由市园林局组织实施并负责解释。
第三十条 本规定自一九九四年八月一日起施行。




1994年4月18日