为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国woo_eye@qq.com
From Roges Law Firm
四川省人民政府办公厅印发省物价局等部门关于四川省城市生活垃圾及危险废物处理收费管理暂行办法的通知
四川省人民政府办公厅
四川省人民政府办公厅印发省物价局等部门关于四川省城市生活垃圾及危险废物处理收费管理暂行办法的通知
川办发［2006］28号
2006-7-24
省物价局、省建设厅、省发展改革委、省环保局等部门拟定的《四川省城市生活垃圾及危险废物处理收费管理暂行办法》已经省政府同意，现印发你们，请遵照执行。
四川省城市生活垃圾及危险废物
处理收费管理暂行办法
省物价局 省建设厅省发展改革委 省环保局
第一章 总 则
第一条 为加快城市生活垃圾及危险废物处理步伐，提高垃圾处理质量，改善城市生态环境，促进可持续发展，根据《价格法》、《四川省定价目录》、原国家计委、财政部、建设部、国家环保总局《关于实行城市生活垃圾处理收费制度促进垃圾处理产业化的通知》（计价格［2002］872号）、国家发展改革委、国家环保总局、卫生部、财政部、建设部《关于实行危险废物处置收费制度促进危险废物处置产业化的通知》（发改价格［2003］1874号）、《四川省人民政府关于进一步加强城市生活污水和垃圾处理项目建设与管理的通知》（川府发［2004］24号）等相关规定，制定本管理办法。
第二条 本《办法》所指城市生活垃圾及危险废物处理费（以下简称垃圾处理费）是指为保障城市生活环境，解决垃圾污染而建设的垃圾无害化集中处理项目所需费用，包括垃圾收集、运输和集中处理垃圾所需的费用（不包括垃圾清扫）。
垃圾处理费属经营服务性收费，实行“谁污染谁付费”的原则，向服务范围内的机关、企事业单位和居民（包括城市暂住人口）收取。
第二章 城市垃圾处理收费管理
第三条 省物价局会同省建设厅、省发展改革委、省环保局负责制定全省垃圾处理收费的管理原则和管理办法。
市（州）、县（市、区）人民政府价格部门会同同级建设、发展改革、环保部门按《办法》的规定，负责制定本行政区域垃圾处理费具体收费标准。
第四条 城市生活垃圾处理费实行政府定价，危险废物处置费实行政府指导价。由城市生活垃圾和危险废物处理单位（或企业）提出申请，按规定举行听证会，由当地价格部门会同建设、发展改革、环保部门审核收费标准，报同级人民政府审批后执行并报上一级价格、建设、发展改革、环保部门备案。
第三章 城市生活垃圾处理费标准制定和征收
第五条 城市生活垃圾是指城市人口在日常生活中产生或为城市日常生活提供服务产生的固体废物以及法律、行政法规规定，视为城市生活垃圾的固体废物（包括建筑垃圾和渣土、不包括工业固体废物和危险废物）。
第六条 凡收取城市生活垃圾处理费的城市，应按照补偿垃圾收集、运输和处理成本、还本付息、合理盈利的原则，结合当地实际，充分考虑市民的经济承受能力，确定垃圾处理费标准。
第七条 城市生活垃圾处理费实行“分环节定价、统一征收、专户管理、政府分配”的原则。其中“分环节定价”是对垃圾处理费进行分配拨付时，与垃圾收集、运输、处理企业进行结算，分环节核定结算价格。
城市生活垃圾处理费标准由垃圾收集、运输、处理费用以及代征手续费构成。
第八条 对城市生活垃圾处理设施不足，已经投资在建的城市生活垃圾处理设施，经当地城市人民政府批准，可在建设期内提前收取城市生活垃圾处理费，收取的费用可用于补充城市生活垃圾处理设施的建设费用，但在建项目3年内必须建成并实施垃圾处理。
第九条 城市生活垃圾处理费标准应按照社会平均成本的原则制定。垃圾处理费标准=垃圾收集、运输成本+垃圾处理成本+代征手续费，其中垃圾处理成本包括垃圾处理厂的运行成本和财务成本以及合理利润和税金。
城市生活垃圾处理费收集、运输成本主要由运输工具折旧费、材料费、动力费、维修费、设施设备折旧费、财务成本、人工工资及福利费等构成。
城市生活垃圾处理厂成本主要由建设成本、处理成本、财务成本、人工工资及福利费等构成。为降低成本，杜绝修建除垃圾处理工艺外不必要的设施，制定标准时不考虑垃圾处理工艺和必要办公用房以外的成本，采用社会平均成本并适当考虑个体成本差异的方法制定、调整收费标准。
合理利润在国家和省没有新规定前，根据不同的投资性质和方式暂由当地人民政府确定。税收应按国家有关规定实行减免。
第十条 现阶段城市生活垃圾处理厂实行保本微利原则，达不到这一水平的，应结合本地区城市生活垃圾处理厂的运行成本制定最低收费标准；最低收费标准高于当地居民经济承受能力，不能保证城市生活垃圾处理厂正常运行，当地政府应给予补贴，确保城市生活垃圾处理厂正常运行。
第十一条 城市生活垃圾处理厂在运行过程中，不论经营主体性质，国家补助资金、在建期收费等政府投入的无偿资金，均不计入财务费用，不得计提资金利息和利润。
第十二条 城市道路、广场等公共场所属市政公用设施，垃圾清扫所需费用由公共财政开支，不计入垃圾处理费。
第十三条 城市生活垃圾处理费征收方式：
（一）城市生活垃圾处理费由环卫部门按月征收，也可委托电力、天然气、自来水、广电网络公司、银行等企业或街道办事处代收。对代收单位，可从收取的垃圾处理费中提取一定比例的手续费。具体手续费标准由各地物价部门核定。
（二）征收城市生活垃圾处理费应本着简便易行的原则，对不同的收费对象可采取不同的计费方式分类收取：
1．城市居民（包括暂住人口）以人或户计收，国家机关、企事业单位、社会团体可按职工人数计收，也可按垃圾量计收；
2．车站、港口、机场等公共场所按垃圾量计收。交通运输工具产生的垃圾并入公共场所收取，不再对运输工具单独收取生活垃圾处理费；
3．生产经营单位、商业网点可按营业场所面积或垃圾产生量计收。
第十四条 征收的城市生活垃圾处理费由地方人民政府指定有关部门监管。按照分环节定价标准按月拨付给相关单位或企业。建设、环保等部门要加强对城市生活垃圾处理厂处理量和处理质量的监控，对处理不达标的要相应扣付处理费资金。具体管理办法由地方人民政府确定。
第十五条 任何单位和部门都不得擅自减免城市生活垃圾处理费，对政府确定减免的弱势群体，其处理费的差额部分由政府予以等额补偿；对应缴不缴者，经催促后逾期2个月的，可公布其欠费情况并依法追缴。
第四章 危险废物处置费标准制定和征收
第十六条 危险废物是指《国家危险废物名录》（国家环境保护局、国家经贸委、外经贸部、公安部环发［1998］89号文件颁布）或者根据国家规定的危险废物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险特性的废物，包括工业危险废物、医疗废物和其他社会源危险废物。
第十七条 所有产生危险废物的单位必须按照国家有关规定处置危险废物，不得擅自倾倒、堆放；逾期不处置或者处置不符合国家有关规定的，由所在地县级以上环境保护部门指定单位按照国家有关规定代为处置，处置费用由产生危险废物的单位承担。
产生危险废物的单位也可以委托具有法定资质的危险废物处置单位处置危险废物并按规定缴纳处置费用。
第十八条 危险废物处置成本主要包括危险废物收集、运输、贮存和处置（含处理，下同）过程中发生的运输工具费、材料费、动力费、维修费、设施设备折旧费、人工工资及福利费等。
危险废物处置费=危险废物处置成本+合理利润+税金。
第十九条 处置危险废物可按以下方式计费：
（一）医疗废物。原则上根据医疗废物产生量，按照医疗机构病床数按月（或日）计收。对有固定病床的，按住院者实际占用床位数计算（或近3年床位实际占用率测算）；对门诊和无固定病床的医疗机构，可根据上一年每月医疗废物平均产生量按定额计收。
处置单位也可与医疗机构签订协议，按医疗废物的重量和规定的收费标准计收。
医疗机构交纳的医疗废物处置费计入医疗服务成本统一核算，不得单独立项向病员收取。
（二）对工业危险废物和社会源危险废物，原则上按危险废物的种类和重量计收。
第二十条 危险废物处置单位应在价格主管部门规定的收费标准内与产生单位签订集中处置服务协议，明确双方的责、权、利关系。
第二十一条 已交纳危险废物处置费，且危险废物已被收费单位接纳的，危险废物产生单位对该部分危险废物不再交纳排污费。
危险废物处置费不得重复计收。
第五章 监督检查
第二十二条 城市生活垃圾处理费按国家规定纳入价格成本监审。城市生活垃圾处理费制定和调整前应实施成本监审，其成本监审结论报上一级价格主管部门备案，同时接受上一级价格主管部门的抽查。
第二十三条 城市生活垃圾处理费应专项用于垃圾收集、运输和处理成本，任何部门和单位不得截留、挪用，有关部门要加强监督检查和审计、依法查处违法违规行为。
第二十四条 城市生活垃圾处理厂要确保正常运行和运行质量，按设计要求达标处理。凡在规定时间内达不到规定处理能力和标准的，要依法追究有关单位和责任人的责任。
第六章 附 则
第二十五条 鼓励推行城市生活垃圾分类收集和综合利用。对实行城市生活垃圾分类的用户可实行收费减免。具体办法由各地自行确定。
第二十六条 鼓励垃圾处理厂规模发展，对跨市（县、区）处理城市生活垃圾的，垃圾处理厂处理费由双方协商确定。
第二十七条 各市（州）可根据本《办法》制定具体实施细则。
第二十八条 本《办法》自发布之日起执行。